Spór o dzierżawę ogródka gastronomicznego Prochowni. Czy jest szansa na porozumienie?

W tym artykule przeczytasz o:

• sporze wokół ogródka gastronomicznego Prochowni Żoliborz;
• wielomiesięcznych rozmowach między Prochownią a Zarządem Zieleni zakończonych fiaskiem;
• minionym sezonie bez wydzierżawionego terenu dla Prochowni;
• potrzebnym kompromisie między zarządcą a najemcą.

Różne miejsca na Żoliborzu budzą silne emocje wśród mieszkańców, szczególnie kiedy dotyczą przedsiębiorców z branży gasto, tj, kawiarnie, targi, kluby oraz inne lokale gastronomiczne. Z jednej strony jest to temat, który od lat dotyczy Prochowni Żoliborz, która ma zarówno wielu zwolenników, jak i przeciwników.

Dlaczego Prochownia Żoliborz nie wydzierżawiła w tym roku terenu pod ogródek?

Kontrole i mandaty za bezumowne korzystanie z przestrzeni

Sprawa niewydzierżawionego ogródka gastronomicznego wyszła na jaw przy okazji interpelacji Przewodniczącego Rady Dzielnicy Wiktora Jasionowskiego oraz radnej Doroty Klein, którzy wystosowali zapytanie do Zarządu Zieleni w sierpniu br. Radni zadali pytania dotyczące częstotliwości interwencji ochrony w zakresie realizacji postanowień zawartych w umowie dzierżawy przez Prochownię Żoliborz, o czym pisaliśmy szczegółowo w artykule „Czy ochrona w Parku Żeromskiego jest potrzebna i ile kosztuje jej utrzymanie?” Jak twierdzili radni w swojej interpelacji, decyzja o zwróceniu się do Zarządu Zieleni wynikała z licznych sygnałów od mieszkańców, którzy informowali o ingerencji w zieleń Parku Żeromskiego poza terenem dzierżawy. W odpowiedzi na interpelację ZZW poinformowało, że do końca sierpnia Zarząd Zieleni otrzymał dwa zgłoszenia w systemie 19115, które potwierdziły bezumowne zajęcie nieruchomości przez ustawienie leżaków i stolików gości lokalu Prochownia. Jednocześnie właścicielka Prochowni została poinformowana o braku zgody na bezumowne korzystanie z części parku. „Podmiot został obciążony wynagrodzeniem za bezumowne korzystanie z nieruchomości” – podkreśla dyrektorka ZZW. „Podmiot został obciążony kwotą odpowiadającą zajętej powierzchni – stawka wynosi 6,79 zł/m² miesięcznie” – dodaje Monika Gołębiewska-Kozakiewicz.

Jak się okazuje, już w kwietniu przeprowadzono cztery kontrole, w wyniku których nałożono karę w wysokości 424,28 zł. Ponadto sześciokrotnie wykazano nieprawidłowości. Kontrole terenów odbywają się zależnie od potrzeb danego obszaru. Jak wyjaśnia ZZW, wszystko zależy od możliwości kadrowych działów kontroli i ogródków dzielnicowych.

Prochownia Żoliborz bez umowy na ogródek

Skoro teren jest użytkowany bezumownie, postanowiliśmy przyjrzeć się, dlaczego Prochownia w tym sezonie nie wydzierżawiła terenu pod swoją działalność. Jak wyjaśnia w interpelacji dyrektor Zarządu Zieleni Monika Gołębiewska-Kozakiewicz, teren zajmowany przez gości Prochowni poza budynkiem jest użytkowany bezumownie. „Podmiot nie zawarł umowy dzierżawy na ogródek gastronomiczny. Od drugiego kwartału 2025 r. trwała procedura uzgodnienia powierzchni, celu dzierżawy, sposobu jego wykorzystywania i estetyki ogródka z wnioskodawcą” – podkreśla dyrektorka ZZW. Jednocześnie dodaje, że Zarząd Zieleni ma obowiązek przeprowadzić uzgodnienia ze Stołecznym Konserwatorem Zabytków, Wydziałem Architektury i Budownictwa Urzędu Dzielnicy Żoliborz oraz Biurem Architektury i Planowania Przestrzennego.

Dlaczego Prochownia Żoliborz nie podpisała umowy na dzierżawę?”

Sprawa była o tyle dziwna, że przez wiele miesięcy nie doszło do faktycznego porozumienia między właścicielką Prochowni Żoliborz a dyrekcją Zarządu Zieleni. Postanowiliśmy zapytać Zarząd Zieleni o powody tak długich rozmów. Chcieliśmy poznać okoliczności, które spowodowały, że ostatecznie nie doszło do zawarcia umowy na dzierżawę ogródka. Poprosiliśmy o przedstawienie korespondencji. Rzeczniczka ZZW odmówiła nam przedstawienia szczegółów, twierdząc, iż po przeanalizowaniu z działem merytorycznym są one na tyle szczegółowe, że musieliśmy złożyć wniosek o udostępnienie informacji publicznej. Po blisko dwutygodniowym oczekiwaniu otrzymaliśmy tylko część odpowiedzi na zadane pytania. Co do samej korespondencji między Zarządem Zieleni a Prochownią, dyrektorka odpowiedziała, że ze względu na wnioskowany charakter danych, a także konieczność wykonania niezbędnych prac związanych z ich przygotowaniem, informację uzyskaliśmy dopiero po kolejnych ponad dwóch tygodniach.

Zarząd Zieleni określił, jaka jest aktualna przestrzeń przed budynkiem Prochowni Północnej, którą najemczyni może wykorzystywać do swojej działalności. Jednocześnie wyjaśnił, że zarządcą zarówno budynku Prochowni Północnej, jak i niewielkiego terenu przed wejściem jest Żoliborski Dom Kultury.

W kolejnej odpowiedzi udzielonej przez Zarząd Zieleni wynika, że wnioskodawczyni wystąpiła z dwoma wnioskami o wydzierżawienie ogródka już 7 lutego br. Jak wynika z odpowiedzi, korespondencja była prowadzona zarówno drogą mailową, jak i pocztą tradycyjną. „Daty kolejnych pism i wiadomości, które wymienialiśmy w sprawie wniosków, to: 14 marca 2025 r., 19 marca 2025 r., 4 kwietnia 2025 r., 6 maja 2025 r., 23 maja 2025 r., 18 czerwca 2025 r., 30 czerwca 2025 r., 11 lipca 2025 r., 17 lipca 2025 r., 5 sierpnia 2025 r., 3 września 2025 r. i 26 września 2025 r.” Równolegle prowadzono uzgodnienia z właściwymi komórkami organizacyjnymi Urzędu m.st. Warszawy.

Zarząd Zieleni podkreślił, że korespondencja dotyczyła określenia celu i okresu dzierżawy, ustalenia warunków i sposobu korzystania z nieruchomości, w tym charakteru planowanych wydarzeń kulturalnych, oraz sposobu zagospodarowania ogródka gastronomicznego. O komentarz w tej sprawie poprosiliśmy samą Mariannę Zjawińską – właścicielkę Prochowni Żoliborz.

Jak wyjaśnia Marianna Zjawińska, urządzona przestrzeń na zewnątrz lokali gastronomicznych to europejski trend, który z powodzeniem zadomowił się w polskich miastach.

„W przypadku gastronomii zlokalizowanej w pobliżu miejskiej zieleni dostępność ogródka gastronomicznego jest zdaniem klientów warunkiem koniecznym. Dlatego klubokawiarnia Prochownia Żoliborz, od lat działająca w żoliborskim parku im. S. Żeromskiego, stwarza mieszkańcom możliwość jednoczesnego korzystania z usług gastronomicznych oraz kojących właściwości przyrody. Teoretycznie. W praktyce – wszystko zależy od dobrej woli urzędników.

Ponieważ procedura dzierżawy jest długa i skomplikowana, już w styczniu 2025 roku złożyłam stosowne wnioski wymagające odrębnych umów. Podstawowy wniosek dotyczył dzierżawy terenu pod ogródek gastronomiczny – który, zgodnie z zasadami konkursu na dzierżawę Prochowni, powinien zostać wydzierżawiony przez zarządcę terenu, tj. Zarząd Zieleni. Niestety, pomimo kilkukrotnego ponawiania przeze mnie prośby o zawarcie umowy na ogródek gastronomiczny – nie została ona podpisana. Drugi z wniosków odnosił się do terenu przeznaczonego na organizację wydarzeń kulturalnych, które znajdują się w ofercie Prochowni Żoliborz. Wymagał on innego zakresu ustaleń, w tym zatwierdzenia harmonogramów czy pozyskania stosownych zgód. Zgodnie z przepisami, złożenie wniosku o dzierżawę terenu z przeznaczeniem na ogródek gastronomiczny uruchamia procedurę, która zobowiązuje zarządcę terenu (w tym przypadku Zarząd Zieleni) do wywieszenia tzw. wykazu, a następnie doprowadzenia do zawarcia umowy przed rozpoczęciem sezonu. Tak się jednak nie stało.

Zarząd Zieleni w korespondencji ze mną koncentrował się na sprawach dotyczących wydarzeń kulturalnych, w tym harmonogramie czy pozyskaniu stosownych zgód – czyli kwestiach związanych z drugim złożonym przeze mnie wnioskiem. Jednak nie powinno to przecież wstrzymywać równoległego procedowania podstawowego wniosku i doprowadzenia przez Zarząd Zieleni do podpisania odrębnej umowy dotyczącej ogródka gastronomicznego, gwarantowanej warunkami konkursu. W efekcie nie doprowadzono do podpisania przed rozpoczęciem sezonu żadnej z wyżej wymienionych umów. Nie rozumiem, dlaczego tak się stało. Przecież prowadzenie postępowania nie polega na przedłużającej się korespondencji urzędników z przedsiębiorcą, tylko na skutecznym załatwieniu sprawy, w tym przypadku – na terminowym zawarciu umowy dzierżawy ogródka gastronomicznego. Mam zatem nadzieję, że urzędnicy ZZW dołożą wszelkich starań, by stosowne umowy dzierżawy zostały przygotowane i podpisane przed rozpoczęciem sezonu w roku 2026.

Tymczasem mieszkańcy – co jasno wynika z konsultacji społecznych Zarządu Zieleni z 2022 roku – chcą kawiarni w Parku Żeromskiego, chcą korzystać z zieleni i trawników w sposób rekreacyjny. Dlatego niezrozumiałe są również mandaty nakładane na kawiarnię za postawienie leżaków przez mieszkańców na terenie publicznym, przeznaczonym do wypoczynku. Warszawa potrzebuje rozsądnych, sprawnych i przyjaznych mieszkańcom oraz przedsiębiorcom procedur, które odpowiadają na realne potrzeby użytkowników parku – zgodnie z hasłem warszawskiego Ratusza „Warszawa jest miejscem dla wszystkich”.

Sprawa wykorzystywania polany, na której klienci sami ustawiają leżaki, jest o wiele bardziej skomplikowana. W poprzednich latach właścicielka Prochowni miała ograniczoną przestrzeń, za którą płaciła, a która była ogólnodostępna dla wszystkich użytkowników parku. Zapewne nie jest to typowy ogródek gastronomiczny wygrodzony płotkiem, za którym ustawione są stoły i krzesła w określonej liczbie. Często klienci, czy zwykli użytkownicy parku, pobierali leżaki i siadali znacznie dalej, niż było to ustalone. Podobnie było i w tym roku, choć trudno twierdzić, że przy takiej ilości leżaków, jaka znajduje się przy wejściu do Prochowni, mogła być wykorzystana wyłącznie przestrzeń objętą umową z Żoliborskim Domem Kultury.

W poszukiwaniu kompromisu...

Pytanie tylko, czy jest na to złoty środek i możliwy kompromis między Zarządem Zieleni a właścicielką Prochowni? Z jednej strony trudno mówić, by taki ogródek nie mógł tam istnieć, z drugiej strony muszą być ustalone zasady, do których Prochownia będzie musiała się dostosować. Ponieważ nie znamy dokładnych szczegółów korespondencji między ZZW a Prochownią, istotne będzie, aby obie strony były gotowe do ustępstw, o ile będą one w granicach rozsądku. Być może w tej kwestii będzie potrzebny niezależny mediator, a może wraz z kolejnym sezonem dojdzie do szybkiego porozumienia między stronami.