Eksmisja w Parku Kaskada. Co dalej z domem przy ul. Gdańskiej 23?

W tym artykule przeczytasz o:

• eksmisji mieszkanki z ul. Gdańskiej;
• historii praw do nieruchomości, ciągnącej się od początku lat 60. po przedwojennej właścicielce;
• domu z ponad hektarowym ogrodem w Parku Kaskada;
• nieskutecznej próbie zasiedzenia;
• trudnych rozmowach w sprawie opuszczenia domu;
• trwającym ponad 10 lat przejęciu nieruchomości od chwili wydania wyroku sądu;
• pomocy jaką zapewnił Urząd Dzielnicy rodzinie;
• przyszłości tej nieruchomości. 

Do naszej redakcji zwróciła się pani Lidia oraz jest bliska przyjaciółka, które poinformowały o planowanej eksmisji. Jak się okazało 13 maja o godz. 11:00 rozpoczęła się zapowiedziana eksmisja. Na miejscu zjawił się komornik, przedstawiciele Urzędu Dzielnicy Żoliborz oraz Zakładu Gospodarowania Nieruchomościami w Dzielnicy Żoliborz, a także wynajęta firma transportowa. Jak się okazało sprawa dotyczyła wyroku sądowego, który zapadł w 2012 r. Pierwotnie mieszkańcy domu przy ul. Gdańskiej 23 mieli wyprowadzić się ponad 10 lat temu. Jak wyjaśniła nam pani Lidia, jest osobą niepełnosprawną, która dopiero co pochowała swojego schorowanego męża.

Historia praw do nieruchomości przy ul. Gdańskiej 23

Budynek przy ul. Gdańskiej 23 wraz z roszczeniami do działki stanowiącej obszar dawnej nieruchomości pn. Osada Kaskada (część lit. A, rej. hip. W-795) należał do przedwojennej właścicielki. Jak wyjaśniła nam rzeczniczka prasowa Urzędu Dzielnicy Żoliborz Donata Wancel, działka o której mowa obejmuje powierzchnię ponad 1 hektara, na której znajduje się budynek mieszkalny, a pozostałe 99% stanowi teren zieleni parkowej (dawny ogród). „29 lutego 1964 r. była właścicielka hipoteczna zawarła z rodzicami obecnej użytkowniczki przedwstępną umowę sprzedaży budynku przy ul. Gdańskiej 23, na mocy której - na własność kupujących przejść miał dom przy ul. Gdańskiej 23 z prawami i roszczeniami o przyznanie prawa użytkowania wieczystego normatywnej działki gruntu, na którym ten budynek się znajduje. Ewentualne odszkodowanie za działkę ponadnormatywną i drzewostan (część parkowa i ogrodowa) miało przypadać sprzedającej” - dodała Donata Wancel. Jak się okazuje ówczesna umowa zawarta została pod warunkiem, że Prezydium Rady Narodowej nie skorzysta z prawa pierwokupu, wtedy akt notarialny przenoszący własność i prawa wynikające z umowy przedwstępnej musi zostać sporządzony w ciągu 3 miesięcy.Warto podkreśłić, że sprzedająca w momencie zawarcia ww. umowy miała 83 lata i zamieszkiwała już inną nieruchomość i starała się od 1949 o wypłatę odszkodowania za teren dawnego ogrodu (wspomniany wyżej teren o powierzchni przekraczającej 1ha).

Ponadnormatywny ogród kością niezgody między przedwojenną właścicielką a nabywcami

Jak wynika z akt postępowań sądowych - pismem z 24 kwietnia 1964 r. pełnomocnik sprzedającej poinformował przyszłego nabywcę o terminie podpisania aktu przeniesienia własności oraz wezwał do zapłaty zaległego czynszu za użytkowanie budynku. Następnie termin zawarcia umowy został przeniesiony, ale do zawarcia umowy ostatecznie nie doszło. Wynikało to z faktu, że rodzice obecnej/ostatniej użytkowniczki wyrazili wolę nabycia całego terenu (tj. również działki ponadnormatywnej, a nie tylko gruntu pod budynkiem), co było sprzeczne z ustaleniami umowy przedwstępnej i na co zgody nie wyraziła przedwojenna właścicielka.  Z kolei z korespondencji z 10 sierpnia 1964 r. (tj. około pół roku od zawarcia umowy przedwstępnej) wynika, że przyszły nabywca domu, poza budynkiem zajął również cały teren dawnej nieruchomości hipotecznej i przystąpił do wycinki części ogrodu, ścinając drzewa, usuwając krzewy i elementy infrastruktury. Natychmiast interweniowała sprzedająca, która wystąpiła do Prezydium Rady Narodowej ze zgłoszeniem o zaangażowanie, pomoc i spowodowanie aby przyszły nabywca (ojciec obecnej użytkowniczki) zaprzestał niszczenia drzewostanu, za który odszkodowania nadal oczekiwała sprzedająca.

Przedwojenna właścicielka nie zgodziła się na sprzedaż ogrodu

Przedwojenna właścicielka zmarła w 1975 r. i do śmierci ubiegała się o prawa do omawianej nieruchomości. Prawa do niej nigdy nie zostały bowiem skutecznie przeniesione na rzecz rodziców obecnej użytkowniczki i materiał dowodowy potwierdza, że fakt ten nie wynikał z nieznajomości przepisów, czy niewiedzy, lecz z próby zmiany ustaleń poczynionych z przedwojenną właścicielką, która nie zgadzała się na sprzedaż całej nieruchomości (tj. ponad 1 ha ogrodu).

Posiadanie nieruchomości przez rodzinę obecnej/ostatniej użytkowniczki nie miało podstaw prawnych, co nie przeszkadzało ww. ubiegać się o przyznanie praw do budynku i gruntu w oparciu o przedwstępną umowę sprzedaży, która nigdy nie została sfinalizowana, wiec nie wywołała żadnych skutków prawnych.

Nieskuteczna próba zasiedzenia nieruchomości

Ostatecznie  postępowania administracyjne zostały zakończone odmownie, a rozstrzygnięcia w tej kwestii przeszły przez instancje odwoławcze i zostały utrzymane w mocy. Eksmitowana użytkowniczka, wraz z m.in. rodzeństwem podejmowała też próby zasiedzenia omawianej nieruchomości, jednak oczywisty stan prawny nieruchomości nie pozwolił na przejęcie własności miejskiej w ten sposób. Sądy odmówiły prawomocnie stwierdzenia zasiedzenia w 2001, 2009 oraz 2014 r. Sprawy te rozstrzygane były przez Sądy poszczególnych instancji - na Sądzie Najwyższym kończąc.

Spadek po zmarłej przedwojennej właścicielce nabył Skarb Państwa, wobec którego rozpoznany został pierwotny dekretowy wniosek przedwojennej właścicielki. Co więcej, w 2012 r. zapadł wyrok Sądu Rejonowego dla Warszawy Żoliborza nakazujący bezumownym użytkownikom nieruchomości przy ul. Gdańskiej 23 wydanie tej nieruchomości na rzecz właściciela - m.st. Warszawy. Po apelacjach, wyrok staje się prawomocny 28 czerwca 2014 r.

Miasto przejęło nieruchomość po blisko 11 latach od wyroku

Pierwszy termin opuszczenia nieruchomości został wyznaczony na 22 stycznia 2015 r. Do wydania nieruchomości nie doszło a bezumowni użytkownicy rozpoczęli cykl kolejnych czynności mających na celu uniemożliwienie miastu odzyskania nieruchomości. Wszystkie z ww. czynności (jak np. próba pozbawienia wyroku klauzuli wykonalności) nie powiodły się, przy czym bezumowni użytkownicy konsekwentnie odmawiali wydania nieruchomości, wykorzystując ją przez wszystkie te lata nie tylko na cele mieszkaniowe, ale również zarobkowe - prowadząc skup złomu lub wydzierżawiając teren innym firmom prowadzącym działalność gospodarczą. Zajmując przy tym teren dawnego ogrodu o powierzchni ponad 1 ha, którego woli zbycia przez przedwojenną właścicielkę nigdy nie było.

Wobec braku porozumienia z bezumownymi użytkownikami sprawa została skierowana do komornika, który prowadził dalsze czynności. Nieruchomość została ostatecznie przejęta w zasób miejski 13 maja 2025 r.

Czy Dzielnica zaproponowała pomoc pani Lidii?

W ostatnich miesiącach pani Lidia, będąca córką dawnych nabywców, którzy chcieli przejąć nieruchomość od przedwojennej właścicielki, zajmowała się chorym mężem. Wiedząc, że nie zostało mu zbyt wiele życia, prosiła Urząd Dzielnicy, żeby mogła jeszcze pozostać w domu przy ul. Gdańskiej 23. W międzyczasie Dzielnica przejęła ponadnormatywny ogród, pozostawiając do dyspozycji niewielki teren przed samym domem. Eksmisja miała mieć miejsce 3 grudnia 2024 r. Ostatecznie przesunięto ją na 13 maja b.r., już po śmierci męża pani Lidii.

Ze względu na fakt, że wyrok sądu nie nakazywał obowiązku zapewnienia lokalu socjalnego pani Lidii oraz osobom zamieszkującym nieruchomość przy ul. Gdańskiej 23, Urząd Dzielnicy miał obowiązek zapewnić jedynie pomieszczenie tymczasowe na okres maksymalnie 6 miesęcy. Jak poinformował nas Urząd Dzielnicy, w styczniu b.r. pani Lidia złożyła wniosek o udzielenie pomocy mieszkaniowej, który w trybie pilnym został rozpatrzony pozytywnie i została ona zakwalifikowana do udzielenia pomocy mieszkaniowej oraz zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego na czas nieoznaczony. „Zaproponowany został jej lokal przy ul. Powązkowskiej, o powierzchni 28,57 mkw. Usytuowany jest na III piętrze i wyposażony w dźwig osobowy zapewniający dostępność dla osób z niepełnosprawnością. Pod budynkiem znajdują się miejsca parkingowe w garażu podziemnym” - podkreśliła rzeczniczka prasowa Urzędu Dzielnicy Żoliborz.

10 kwietnia 2025 r pani Lidia odmówiła przyjęcia zaproponowanego lokalu, uzasadniając to małym metrażem i gorszym standardem niż obecnie zajmowany. Pani Lidia wskazała, przy tym że oczekuje lokalu na parterze lub I piętro z windą. Pani Lidia postulowała o  2 pokoje, widną kuchnię z miejscem na lodówkę i zmywarkę, łazienkę z brodzikiem, garaż lub miejsce parkingowe. Dotyhczas mieszkała w domu o powierzchni blisko 70 mkw.

Przez odmowę rodzina miała zostać skierowana do pomieszczenia tymczasowego

W dniu realizacji wyroku eksmisyjnego, pani Lidia wraz z synem i wnukiem mieli zostać skierowani do pomieszczenia tymczasowego przy ul. Marii Kazimiery o powierzchni 37,64 mkw również w budynku wyposażonym w windę. Ostatecznie w trakcie czynności eksmisyjnych pani Lidia zmieniła zdanie i wyraziła zgodę na przyjęcie lokalu przy ul. Powązkowskiej. W efekcie, po podjęciu przez Zarząd Dzielnicy uchwały o skierowaniu do zawarcia umowy najmu, wydane zostało skierowanie do zawarcia umowy najmu. Jednocześnie jak wynika z wyjaśnień rzeczniczki prasowej Urzędu Dzielnicy, 28 marca b.r. syn pani Lidii złożył wniosek o pomoc mieszkaniową, obejmując nim swojego syna i żonę. „Wniosek jest obecnie w trakcie rozpatrywania” - dodała Donata Wancel. Do czasu zawarcia umowy najmu na lokal przy ul. Powązkowskiej pani Lidia przeniosła się do swojego brata, do Legionowa. Była to dla niej trudna decyzja, ponieważ mieszkała tu od samego początku. Mimo to, zarówno komornik jak i obecna na miejscu Zastępczyni Dyrektora Agnieszka Krupińska starali sę rozwiązać ten problem w możliwie delikatny sposób. Niemniej z uwagi na prawne ograniczenia, starano się wypracować optymalne rozwiązania korzystne dla pani Lidii związane z przeprowadzką do nowego lokalu. 

Co dalej z domem w Parku Kaskada?

Podczas ostatniej sesji Rady Dzielnicy Żoliborz, radny Tomasz Michałowski poruszył sprawę nieruchomości przy ul. Gdańskiej 23. Z wyjaśnień Zastępczyni Burmistrza Joanny Kotkowskiej-Pyzel wynika, że dom nie pozostanie lokalem mieszkalnym, niemniej po przeprowadzeniu badań i ekspertyz, co do stanu technicznego tego budynku, podjęte zostaną dalsze decyzje co do jego przyszłości. „Teren nie jest formalnie powierzony w administrowanie ZGN. Prawodpodobnie w tym tygodniu będzie Zarządzenie Prezydenta, skutkiem czego będą podjęte odpowiednie decyzje na Zarządzie Dzielnicy” - wyjaśniła Zastępczyni Burmistrza Joanna Kotkowska-Pyzel. „Przekażę tę nieruchomość w zasoby Parku Kaskada. To, że jest to budowla historyczna wiemy i będziemy się starać zrobić coś z tym pożytecznego. To był domek ogrodnika z warsztatem” - dodała wiceburmistrzyni. Jak wynika z map z przełomu XIX i XX wieku, dom przy ul. Gdańskiej 23 był już tam widoczny. Budynek nie jest objęty żadną ochroną konserwatorską. W planie miejscowym nieruchomość przeznaczona jest pod zieleń i została już w części oddana do użytku mieszkańców dzielnicy.